Immobiliare Costa: il contratto - proposta d'acquisto, compromesso, rogito notarile, locazione

Nel linguaggio corrente e in quello economico il contratto è concepito come l'accordo tra due o più soggetti per lo scambio di prestazioni: ad esempio, nella compravendita, che rappresenta il prototipo del contratto in questa concezione, un soggetto trasferisce all'altro un bene e, in cambio, riceve da questi una certa somma di denaro (il prezzo). Negli ordinamenti di common law il contract è proprio questo: un accordo tra due o più soggetti connotato dallo scambio di prestazioni e, quindi, dall'assunzione di obblighi da entrambe le parti; il collegamento tra la promessa (promise, la dichiarazione di assumere un obbligo) di una parte e quella dell'altra è la cosiddetta consideration, che è considerata requisito non del contratto ma di ciascuna promessa. In questi ordinamenti, dunque, il contratto può essere definito come l'accordo per lo scambio di promesse.

In sintesi il contratto è l'accordo tra due o più parti al fine di regolamentare la cessione di un bene o di un servizio.

Nello specifico del settore immobiliare i contratti che maggiormente ci interessano sono i seguenti:

1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.

4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Contratto di locazione commerciale

commento generale

Secondo l’art. 1571 c.c. la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (canone). Se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato nel Capo II della L. n. 392/78 , che ne regola, in particolare, la durata, la rinnovazione, il rilascio dell’immobile, l’aggiornamento del canone, l’indennità per perdita di avviamento, la sub locazione, la successione nel contratto, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto. Sono, inoltre, applicabili alla locazione commerciale gli artt. 7–11 della stessa L. n. 392/78 in tema di clausola di scioglimento in caso di alienazione, spese di registrazione, oneri accessori, assemblea dei condomini e deposito cauzionale. La legislazione in tema di locazione commerciale è molto scarna ed è stata integrata da copiosa giurisprudenza di cui, nei limiti della presente opera, si riportano le massime rilevanti.

Ambito di applicazione e durata

Nel definire l’ambito di applicazione della disciplina della locazione di immobili ad uso commerciale, l’art. 27 L. n. 392/78 , riconduce alle distinte tipologie di immobile e di attività, una diversa durata del contratto, in deroga a quanto previsto, per la locazione in generale, dall’art. 1574 c.c..

Schematicamente, la norma in esame individua:

1) locazioni aventi ad oggetto:

a) immobili adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali e/o d’interesse turistico ai sensi della L. n. 326/68;

b) immobili adibiti all’esercizio di attività di lavoro autonomo; in relazione ai quali la durata contrattuale è fissata in 6 anni;

2) locazioni aventi ad oggetto attività alberghiere, per cui è prevista una durata di 9 anni.

In base all’art. 42 L. n. 392/78 , nel medesimo ambito applicativo, gravitano anche i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, a sede di partito e sindacato e i contratti stipulati dallo Stato e dagli enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.

Sono da ritenersi assoggettati alla disciplina della locazione commerciale “gli immobili di qualunque specie che nell’ambito della disciplina urbanistica siano adibiti ad una delle attività indicate” dall’art. 27 L. n. 392/78 (Cass. Civ., sez.III, 27.02.1987 n. 2112, riguardante le c.d. aree nude).

Attività di interesse turistico e attività alberghiere

L’art. 27 L. n. 392/78 pone una distinzione tra locazioni aventi ad oggetto immobili di interesse turistico e locazioni alberghiere, in relazioni alle quali la legge stabilisce una diversa durata contrattuale, sei anni per le prime e nove anni per le seconde.

Le attività di interesse turistico sono individuate mediante rinvio all’art. 2 L. n. 326/68, che prevede particolari agevolazioni economiche per le attività di alberghi, pensioni, locande, villaggi turistici, campeggi, case per ferie, alberghi per la gioventù. Tali attività sembrano rientrare nel generale ambito alberghiero, per il quale è prevista una durata novennale.

Vi è dunque un problema di interpretazione per stabilire se il contratto di locazione relativo ad immobili destinati all’esercizio di un’attività potenzialmente rientrante nel concetto di quella alberghiera elencata nell’art. 2 L. n. 326/68, sia da considerarsi di durata novennale, oppure sia destinato ad esaurirsi nell’ordinario arco temporale di 6 anni.

Secondo la giurisprudenza, è preferibile applicare la durata ordinaria di 6 anni (es. locazione di camping, Cass. Civ., sez. III, 30.12.1991, n. 13999).

Attività transitorie e stagionali

Il contratto di locazione commerciale può essere stipulato per un periodo più breve, rispetto ai termini di 6 e 9 anni, qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, durata transitoria. Con riguardo alla disposizione dell’art. 27 comma 5 L. n. 392/78 , che dà facoltà alle parti di determinare la durata del contratto in misura inferiore a quella minima di sei anni stabilita per le locazioni non abitative, “qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”, la transitorietà va individuata non tanto in relazione al tipo di attività in sé, quanto tenendo conto del particolare modo in cui l’attività stessa si atteggia in concreto, come desumibile dalla volontà delle parti secondo i criteri ermeneutici di cui agli art. 1362 ss. c.c. (nella specie, la suprema corte ha confermato la sentenza del giudice del merito che, tenuto conto delle clausole contrattuali e del comportamento complessivo delle parti, aveva affermato la transitorietà di una locazione avente ad oggetto un immobile da adibire a deposito e vendita di stock occasionali di mobili e arredamenti Cass. Civ., sez. III, 20 agosto 1990, n. 8489). Sempre la Cassazione ha stabilito che la transitorietà della locazione commerciale deve trovare riferimento non in eventuali vicende temporali, bensì nella natura dell’attività professionale o commerciale, senza che possa rilevare che la stessa sia nella fase di avviamento, ove richieda oggettivamente durata e stabilità del rapporto (Cass. Civ., sez. III, 11 agosto 1987, n. 6896).

Ai sensi dell’art. 79 L. n. 392/78, a pena di nullità della previsione e di riconduzione del contratto al tipo legale, le parti devono dichiarare espressamente nel contratto sia la transitorietà dello stesso, sia le ragioni che la determinano (Cass. Civ., sez. III, 18.04.1996, n. 3663).

Ai sensi dell’art. 27 comma 6 L. n. 392/78, in ipotesi di locazione stagionale i termini di durata contrattuale sono quelli ordinari e il locatore è obbligato a concedere l’immobile al conduttore che gliene faccia richiesta, di anno in anno, per la stagione pattuita, sino alla naturale scadenza.

Le differenze tra transitorietà e stagionalità sono chiare: l’esigenza transitoria è per sua natura episodica e saltuaria, mentre quella stagionale ha natura periodica e destinata a ripetersi nel tempo a intervalli regolari. L’accertamento deve avvenire secondo gli usuali criteri interpretativi, tenendo presente sia il dato oggettivo dell’attività dedotta in contratto, sia l’atteggiamento soggettivo delle parti (Cass. Civ., sez. III, 30.12. 1997, n. 13133).

Locazione di immobile alberghiero e affitto di azienda

In tema d’azienda alberghiera, si è posto il problema della distinzione tra locazione di immobile alberghiero e affitto d’azienda, la cui regolamentazione, esula dall’ambito di applicazione della L. n. 392/78. Secondo la giurisprudenza, in caso di affitto di azienda, l’immobile “è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo” (Cass. Civ., sez. III, 08.08.1997, n. 7361), ossia come uno dei beni organizzati dall’imprenditore, ex art. 2555 c.c., in vista dell’esercizio dell’impresa.

Viceversa, nella locazione immobiliare (anche nell’ipotesi in cui insieme all’immobile siano locate pertinenze del medesimo) l’immobile concesso “assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell’economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione” (Cass. Civ., sez. III, 08.08.1997, n. 7361). Inoltre, ai sensi dell’art. 1 co.9-septies D.L. n. 12/85 , convertito con modificazioni in L. n. 118 del 5 aprile 1985, se l’attività alberghiera è stata iniziata dal conduttore, il rapporto si deve considerare, per presunzione legale, quale locazione d’immobile e non quale affitto di azienda.

Forma del contratto

Benché non sia richiesto espressamente dalla legge, è prassi redigere il contratto di locazione commerciale in forma scritta. Inoltre, è buona norma registrare il contratto presso l’ufficio del Registro territorialmente competente, in quanto, in caso di controversia, sarà possibile utilizzare il contratto in giudizio.

Si osserva che dal 12/08/2006 il regime fiscale delle locazioni di fabbricati cambia notevolmente a seguito delle particolari modifiche apportate dall’art. 35, co. 8 lett. a, D.L. 4/7/2006 n. 223. conv. L. 4/8/2006 n. 248, che ha introdotto un regime di esenzione da Iva.

Conseguentemente a tale nuova normativa (sia presenza di opzione per l’assoggettamento ad Iva da parte del locatore e sia in presenza di esenzione ex art. 10 Dpr 633/1972) i contratti di locazione commerciale devono essere assoggettati a imposta di registro, in termine fisso, nella nuova misura dell’1%.

In particolare, sono esenti da Iva, salvo alcune eccezioni, le locazioni di beni immobili da parte di imprese; comunque il locatore potrà optare per l’assoggettamento ad Iva.

La circ. Agenzia delle Entrate 4/8/2006 n. 27 ha chiarito che la distinzione fra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.

L’art. 1350 n. 8 c.c., prescrive la forma scritta ad substantiam solo per i contratti di locazione immobiliare che superino nove anni di durata.

Per le locazioni ad uso abitativo, si segnala l’art. 1 L. n. 431/98 , il quale impone per tali contratti la forma scritta ad substantiam.

Durata e onere di trascrizione

Nella pratica si ritiene che il contratto di locazione commerciale abbia una durata di 12 anni, o di 18 in caso di locazione alberghiera. Tale opinione è frutto di una interpretazione del combinato disposto dell’art. 28 L. n. 392/78, secondo il quale il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o di nove in nove), e dell’art. 29 L. n. 392/78, secondo il quale il locatore può, in base a determinate circostanze, negare la rinnovazione del contratto.

In realtà, nonostante tale interpretazione, da considerarsi errata, la durata della locazione commerciale è quella prevista dall’art. 27 L. n. 392/78, ossia 6 e 9 anni. Pertanto, salvo il contratto preveda una durata superiore a 9 anni, non sono applicabili alla fattispecie in esame l’art. 1350 n. 8 c.c., il quale prescrive la forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione immobiliare che superino il novennio l’art. 2643 n. 8 c.c. in tema di trascrizione nei registri immobiliari delle locazioni ultranovennali, né l’art. 2923 c.c. che rende inopponibili all’acquirente dell’immobile locato, venduto in seguito a procedura espropriativa, le locazioni ultranovennali non trascritte.

Derogabilità della durata

Secondo l’art 27 comma 5 L. n. 392/78, se nel contratto è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (ossia 6 o 9 anni). La clausola contrattuale che prevede una durata inferiore è nulla (art. 79 L. n. 392/78 ). Il contratto, colpito da nullità relativa, viene automaticamente integrato dalla norma di legge che disciplina la durata.

Per contro la parti sono libere di estendere la durata del contratto anche oltre i termini indicati dalla legge, incontrando, però, il limite trentennale imposto dall’art. 1573 c.c.

La rinnovazione e la disdetta

Secondo l’art. 28 L. n. 392/78, nelle locazioni commerciali, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiera di nove in nove. La rinnovazione, però, non ha luogo se una delle parti dà disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Il successivo art. 29 L. n. 392/78, per quanto attiene alla prima scadenza contrattuale, consente al locatore di negare il rinnovo in presenza di alcuni specifici motivi:

1) adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;

2) adibire l’immobile all’esercizio in proprio di attività commerciale;

3) demolire l’immobile per ricostruirlo;

4) ristrutturare l’immobile per renderlo conforme alla legge.

(per la locazione alberghiera vigono altre motivazioni disciplinate dall’art. 29 L. n. 392/78 cui si rimanda).

La disdetta negoziale non è libera, ma condizionata all’effettiva sussistenza dei presupposti di legge, i quali devono essere espressamente indicati, a pena di nullità, nella comunicazione intesa a denegare il rinnovo, da inviarsi al conduttore negli stessi termini della disdetta.

La nullità della disdetta è rilevabile d’ufficio dal Giudice. Se il conduttore, a fronte di una disdetta nulla, faccia acquiescenza alle pretese del locatore, riconsegnando l’immobile si determina comunque “la cessazione del rapporto locativo alla data bilateralmente concordata, non incorrendo nel divieto di cui all’art. 79 la rinuncia del conduttore al diritto di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, se compiuta dopo la stipulazione del contratto” (Cass. Civ., sez .III, 13.09.1996, n. 8262).

Scioglimento del contratto in caso di alienazione

La clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile è nulla (art. 7 L. n. 392/78). La nullità colpisce solo la clausola e non inficia tutto il contratto. Tale norma è dettata a favore del conduttore, al quale, in caso di alienazione dell’immobile, spetta un diritto di prelazione.

Il Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare

È un atto che precede il rogito vero e proprio, e il suo nome ufficiale sarebbe "promessa di vendita".

Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, detto "rogito". Tutto, cioè, deve essere già deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più dettagliata possibile. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità.

Con questo contratto l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Normalmente al momento del compromesso viene pagato il 20% del prezzo pattuito, ma gli importi sono assolutamente liberi. È anche possibile trascriverlo nei registri immobiliari, pagando tasse ridotte anziché le imposte piene (3% più 500 mila lire o 11% a seconda se si tratta di abitazione principale o altro fabbricato).

All'Ufficio del Registro si versa l'imposta fissa di 250 mila lire più lo 0,5% della caparra confirmatoria, ovvero il 3% dell'acconto (le imposte proporzionali dello 0,5% e del 3% si scomputano al rogito); alla Conservatoria dei Registri Immobiliari si paga la sola imposta fissa di 250 mila lire. In questo caso va usata la carta da bollo e il notaio deve, se non redarre tutto l'atto, almeno autenticare le firme.

Il vantaggio è quello di evitare che la casa venga venduta a qualcun altro contemporaneamente (succede anche questo!) perché sono fatti comunque salvi i diritti di chi li ha registrati per primo. Lo svantaggio è il costo complessivo dell'operazione: bisogna aggiungere anche i costi del notaio e l'imposta di trascrizione, che non si recupera quando la casa è venduta dal costruttore.

Attenzione: se il compromesso viene steso da un notaio o le firme vengono autenticate, la trascrizione diventa in ogni caso obbligatoria.

Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.

Vediamo più nel dettaglio le tre formule della clausola penitenziale, una solo delle quali (a scelta) può essere presente nel compromesso.

La clausola penitenziale permette ai due contraenti di recedere dal contratto (prima del rogito) pagando una penale. Se però ambedue sono d'accordo sul non andare avanti con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo a parte evitando di far scattare la clausola.

La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.

La caparra penitenziale a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.

L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.

Bisogna quindi fare attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso (o anche, addirittura, nella proposta irrevocabile d'acquisto) per indicare l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.

Il rogito notarile consiste nell’atto conclusivo della trattativa di compravendita immobiliare. Rappresenta, infatti, il vero e proprio atto di vendita, ovvero, il momento attraverso il quale avviene il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario.

È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile in questione (che dovrebbero essere già contenuti nel compromesso).

In caso di comproprietà, l’atto dovrà essere firmato da tutti i comproprietari, oppure, da un loro rappresentante al quale sia stata conferita una procura notarile. I controlli sull’esistenza d’ipoteche, pratiche di condono edilizio e problemi di piano regolatore, possono essere espressamente affidati al notaio; in caso contrario, questi si assume la responsabilità di registrare le affermazioni del venditore, non la veridicità delle stesse.

Il notaio, ad ogni modo, è tenuto a registrare l’atto entro 20 giorni, pagando le relative imposte per conto dell’acquirente. In caso dovessero trascorrere 30 giorni o più, egli sarà tenuto al risarcimento dei danni, salvo l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali.

Inoltre, l’atto notarile dovrà essere da lui trascritto, presso l’Agenzia del Territorio, nel più breve tempo possibile. E’ bene che l’acquirente richieda sia una copia del regolamento condominiale, che le fatture delle spese per lavori eseguiti. Le ricevute sono molto importanti: occorre farsele rilasciare in relazione ad ogni somma versata.

Il notaio dovrà assicurarsi che il venditore presenti la seguente documentazione:

Carta d’identità e codice fiscale;
Rogito di acquisto precedente;
Dichiarazione di successione nella quale sia compreso l’immobile da vendere;
Licenze e concessioni edilizie con le eventuali varianti;
Certificato di abitabilità/agibilità;
Domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione;
Concessioni in sanatoria;
Planimetrie;
Certificati catastali.

Nel mandato di compra vendita incarichi l'agenzia immobiliare di vendere il tuo immobile per una certa cifra entro una certa data. L'incarico è limitato nel tempo e può durare a seconda degli accordi da tre, sei, dodici mesi. Di solito il mandato è in esclusiva, cioè non puoi affidare ad altre agenzie il mandato di vendere lo stesso immobile.

Nel mandato di mediazione devi fare attenzione ad alcuni punti fondamentali:

Invece se ti prepari ad acquistare case e decidi di rivolgerti presso una agenzia devi fare attenzione alla proposta di acquisto che grosso modo sarà simile al mandato di vendita, ma che deve contenere alcune clausole a tua tutela qualora tu decida di comperare solo se ti viene erogato il mutuo e salvo diritti di prelazione di terzi.

Alla scadenza, il mandato può tacitamente rinnovarsi per un periodo uguale, se non viene disdettato con lettera raccomandata oppure scadere automaticamente.

Nel mandato devi fare attenzione alla provvigione che paghi all'agenzia. La provvigione viene concordata contrattualmente in genere oscilla tra il 3% ed il 6%, dipende anche dall'entità della cifra in gioco.

Devi fare attenzione a non cercare di fregare l'agenzia mettendoti d'accordo "sottobanco" con l'aspirante acquirente da lei presentato. In questi casi devi comunque corrispondergli la provvigione concordata. Devi anche fare attenzione a non cambiare idea quando l'agenzia si presenta con una proprosta di vendita valida perchè gli devi comunque riconoscere la provvigione concordata anche se cambi idea e decidi di non vendere più.

Inoltre, prima di fare il compromesso, ti consigliamo di compiere tutti i controlli del caso sull'immobile e sul venditore al fine di evitare brutte sorprese.

Gli articoli del Codice civile che riguardano la mediazione sono quelli che vanno dal n. 1754 al 1765.

Ti consigliamo anche di dare una occhiata alla legge n. 39 del 3 febbraio 1989 e al suo regolamento di attuazione n. 452 del 21 dicembre 1990.

Il Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare

È un atto che precede il rogito vero e proprio, e il suo nome ufficiale sarebbe "promessa di vendita".

Attenzione: se il compromesso viene steso da un notaio o le firme vengono autenticate, la trascrizione diventa in ogni caso obbligatoria.

Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.

I dati completi dei contraenti.

Prezzo dell'immobile. Dato che, come vedremo, nel rogito sarà sufficiente indicare un prezzo pari a 100 volte la rendita catastale per accontentare il fisco, chi sceglie di registrare il compromesso farà meglio a indicare lo stesso importo, per evitare polemiche con gli Uffici del Registro.

I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, eccetera) e le relative scadenze.

La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti.

La data del rogito.

Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).

Regolarità rispetto alle norme edilizie.

Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.

Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni.

La clausola dell'arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.

Data e firma dei contraenti.

Vediamo più nel dettaglio le tre formule della clausola penitenziale, una solo delle quali (a scelta) può essere presente nel compromesso.

La clausola penitenziale permette ai due contraenti di recedere dal contratto (prima del rogito) pagando una penale. Se però ambedue sono d'accordo sul non andare avanti con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo a parte evitando di far scattare la clausola.

La caparra penitenziale a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.

L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.

Bisogna quindi fare attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso (o anche, addirittura, nella proposta irrevocabile d'acquisto) per indicare l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.